juni 2026 Wat is slimmer: vakantiewoning in box 3 laten of toch overbrengen naar BV?

Waarschijnlijk heb je er al van gehoord: vanaf 1 januari 2028 gaat box 3 van de inkomstenbelasting veranderen. Mensen met een hoog rendement en een relatief lage waarderingsgrondslag gaan straks meer belasting betalen. Dat zorgt voor veel onrust, zeker ook in Zeeland, een regio die wij goed kennen. Veel eigenaren van vakantiewoningen en vastgoedbeleggers vragen zich af wat ze het beste kunnen doen. Is het slimmer is om hun vakantiehuisje in privé (box 3) te houden of kunnen ze deze juist beter gaan exploiteren vanuit een vastgoed-BV (box 2)?

Op het eerste gezicht lijkt het aanhouden van een vakantiewoning via een BV aantrekkelijker, omdat het tarief van de vennootschapsbelasting lager ligt dan het box 3-tarief en je meer mogelijkheden hebt om belastingheffing uit te stellen. Hierdoor kan het vermogen sneller groeien. Er zijn echter meer factoren die bepalen of een vakantiewoning in een BV uiteindelijk aantrekkelijker is dan een vakantiewoning in box 3.

In dit artikel

In dit artikel vergelijken we een vakantiewoning in box 3 met een vakantiewoning in een BV (box 2). We leggen uit:

Hoe werkt belastingheffing in box 2?

Om een goede vergelijking te kunnen maken met de belastingheffing in box 3, kijken we naar de belasting die betaald moet worden voordat het inkomen daadwerkelijk privé besteed kan worden.

Bij een BV betaal je belasting in twee fasen.

In eerste instantie betaal je winstbelasting over de gerealiseerde resultaten. Deze belasting is 19% over de winst. Vanaf € 200.000,- winst is het belastingpercentage 25,5%. Dat lijkt dus een gunstiger tarief dan het geschatte box 3 tarief van 36%.
Het resultaat na belasting wordt toegevoegd aan het eigen vermogen van de BV. en kan alleen gebruikt worden voor zaken ten behoeve van de BV. Om met dit vermogen de privé boodschappen te kunnen betalen moet het als dividend worden uitbetaald. De BV houdt 15% dividendbelasting in en draagt dat af aan de belastingdienst. Bij de aangifte inkomstenbelasting wordt de dividenduitkering als inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) aangegeven. Daarover is 24,5% belasting verschuldigd. De 15% dividendbelasting geldt als voorheffing en mag dus in mindering worden gebracht op het te betalen bedrag. Het belasting percentage over het inkomen uit box 2 bedraagt dus effectief 24,5%. Vanaf € 67.804,- is het belastingpercentage in box 2 31%. Als je een fiscaal partner hebt kan het lage tarief 2 keer worden gebruikt. Daarvoor hoeft je fiscaal partner geen aandeelhouder te zijn.

Van iedere euro winst (1*0,81*0,755=) 0,612 over, dus de belasting bedraagt dan 38,8%. In het meest ongunstige geval hou je van iedere euro winst (1*0,745*0,69=) 0,514 over. Dat is dus meer dan de 36% belasting op inkomen uit box 3.

Hoe werkt het liquiditeitsvoordeel?

Wanneer de opbrengsten van de vakantiewoning niet direct nodig zijn voor privé-uitgaven, hoeft er nog geen dividend te worden uitgekeerd. Daardoor blijft de belastingheffing beperkt tot de vennootschapsbelasting van 19%. Het geld dat anders naar box 2-belasting zou gaan, blijft beschikbaar binnen de BV. Deze extra liquiditeit kan worden gebruikt voor nieuwe investeringen, onderhoud, verduurzaming of de aankoop van extra vastgoed.

Doordat meer vermogen beschikbaar blijft, kunnen ook grotere investeringen worden gedaan. Denk bijvoorbeeld aan de aankoop van extra recreatief vastgoed. Bij vastgoedfinancieringen speelt de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen een belangrijke rol. Hoe meer eigen vermogen wordt ingebracht, hoe lager vaak de renteopslag van de financiering. Hierdoor kan het rendement op de totale investering toenemen. Wanneer het maximale potentieel wordt benut, kan met meer liquiditeit meer vastgoed worden aangekocht. Uitgaande van een rendement van 7% en een rente van 5% op vreemd vermogen levert ook het gefinancierde vermogen nog een positief rendement op van 2%.

Natuurlijk brengt iedere investering risico’s met zich mee. Een vakantiewoning kan minder rendement opleveren dan verwacht of tijdelijk leegstaan. Toch geldt dat extra liquiditeit vaak meer investeringsmogelijkheden biedt.

Je kunt dit op twee manieren bekijken:

Meer beschikbaar vermogen betekent ook dat je meer risico kunt lopen op minder succesvolle investeringen.
Meer beschikbaar vermogen zorgt er vaak voor dat je toegang krijgt tot betere investeringsmogelijkheden, omdat je sneller kunt handelen en aantrekkelijker bent voor financiers.

Wanneer we uitgaan van een gemiddeld rendement van 7%, is het aannemelijk dat het rendement hoger ligt dan de betaalde rente. In dat geval levert ook het gefinancierde deel van de investering extra rendement op.

Welke verplichtingen heeft een BV (en wat kost dat)?

Het hebben van een BV is niet bijzonder ingewikkeld, maar brengt wel enkele verplichtingen met zich mee. Zo moet de administratie worden bijgehouden en moet jaarlijks een jaarrekening worden opgesteld. Daarnaast moeten publicatiestukken worden gedeponeerd en moeten notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AvA) worden opgesteld waarin de jaarrekening wordt vastgesteld en eventueel uitstel wordt verleend voor het opmaken daarvan. Ook moet jaarlijks aangifte vennootschapsbelasting worden gedaan. De kosten hiervan hangen af van de omvang van de activiteiten binnen de BV. Voor een eenvoudige vastgoed-BV met één vakantiewoning moet je rekenen op ongeveer € 1.500 per jaar. Naarmate meer vastgoed wordt aangehouden of de transacties complexer worden, lopen deze kosten op.

Welke fiscale voordelen heeft box 2?

Een vastgoed-BV met een vakantiewoning biedt, naast het liquiditeitsvoordeel, vaak meer mogelijkheden om belasting te besparen dan het aanhouden van een vakantiewoning in box 3. Zo kunnen kosten die samenhangen met het beheer van de vakantiewoning vaak ten laste van de winst worden gebracht. Denk hierbij aan administratiekosten, schoonmaakkosten, advieskosten, abonnementen en andere kosten die verband houden met de exploitatie van het vastgoed. In box 3 zijn dergelijke kosten niet aftrekbaar.

Daarnaast heb je meer vrijheid om te bepalen wanneer je geld vanuit de BV naar privé haalt (als salaris of dividend). Hierdoor kun je de belastingheffing beter plannen. Besteed je weinig tijd aan het beheer van de vakantiewoning, dan hoeft het gebruikelijk loon als directeur-grootaandeelhouder vaak niet bijzonder hoog te zijn. Ben je juist actief betrokken bij verhuur, marketing, onderhoud en gastenbeheer, dan ligt een hoger loon meer voor de hand. Voor vastgoed-BV’s bestaat vaak veel ruimte om het DGA-loon fiscaal optimaal vorm te geven.

De afbouw van heffingskortingen en de verdeling van inkomen binnen het gezin spelen tot slot belangrijke rol. Het is bijvoorbeeld mogelijk om een rekening-courantverhouding met de DGA aan te gaan. Door slim gebruik te maken van dividenduitkeringen kan de belastingdruk worden gespreid over meerdere jaren. Hierdoor kunnen heffingskortingen optimaal worden benut. Ook kan, als vergoeding voor bepaalde werkzaamheden, loon uitgekeerd aan de partner. Door jet nkomen beter te verdelen wordt door beide partners maximaal geprofiteerd van de heffingskortingen en zalde totale belastingdruk binnen het gezin lager uitvallen.

Hoe komt de vakantiewoning in box 2?

Als je een vakantiewoning van box 3 naar box 2 wilt verplaatsen, richt je hiervoor een BV op.Vervolgens kan de vakantiewoning worden verkocht aan de BV of onder voorwaarden worden ingebracht. Daarbij moet goed worden gekeken naar de fiscale gevolgen. Bij het overdragen van vastgoed aan een BV is in veel gevallen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit is een belangrijk aandachtspunt. Anders dan bij spaargeld of beleggingen kan het overbrengen van een vakantiewoning naar een BV daardoor aanzienlijke kosten met zich meebrengen.

Om overdrachtsbelasting te vermijden, moet de exploitatie van het vastgoed in sommige situaties uitstijgen boven normaal vermogensbeheer. Anders gezegd: er moet sprake zijn van voldoende ondernemingsactiviteiten. Wanneer het vastgoed kwalificeert als een onderneming, kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt van een geruisloze of ruisende inbreng. In die situaties kan overdrachtsbelasting soms worden voorkomen. In de praktijk kwalificeert de verhuur van een vakantiewoning echter vaak als normaal vermogensbeheer. Daardoor zijn deze faciliteiten lang niet altijd beschikbaar.

Het aandelenkapitaal en eventueel gestort agio in de BV worden gezien als box 2-vermogen wanneer je meer dan 5% van de aandelen bezit. Bij een eigen BV is dat vanzelfsprekend het geval. Het bedrag dat als aandelenkapitaal of agio is gestort, kan later onder voorwaarden weer worden terugbetaald zonder dat hierover dividendbelasting verschuldigd is. Hiervoor moet vaak wel een notariële handeling plaatsvinden. Een BV is een aparte rechtspersoon. Dat betekent dat het vermogen binnen de BV niet meer wordt belast in box 3. Om de gerealiseerde winsten uiteindelijk privé beschikbaar te maken, moet wel belasting worden betaald in box 2.

Conclusie

Lang verhaal kort: een vakantiewoning in een BV kan fiscaal aantrekkelijk zijn omdat je meer mogelijkheden hebt om belastingheffing uit te stellen, kosten af te trekken en rendement binnen de BV te herinvesteren. Daardoor blijft er vaak meer geld beschikbaar om verder te groeien. Daar staat tegenover dat een BV extra administratieve verplichtingen en kosten met zich meebrengt. Daarnaast kan de overdracht van een vakantiewoning naar een BV leiden tot overdrachtsbelasting. Of een vakantiewoning beter past in box 3 of in een BV hangt af van jouw persoonlijke situatie. Hoeveel is de woning waard? Welk rendement verwacht je? Hoe is de financiering geregeld? Wat verdient je partner? En wat zijn je plannen voor de toekomst? Het is daarom verstandig om vooraf deskundig advies in te winnen en verschillende scenario’s door te laten rekenen. Wat voor de één een slimme keuze is, hoeft voor de ander niet de beste oplossing te zijn.

Wil je weten wat in jouw situatie het slimste is? Neem dan contact op met Henk of een van onze andere collega’s. Wij rekenen graag voor je door of een vakantiewoning in box 3 of in een BV voor jou het meest aantrekkelijk is.